С 1 января 2017 года вступил в силу 373 Федеральный закон, который вводит понятие «комплексного и устойчивого развития»До конца 2016 года все российские регионы должны были предоставить Минстрою РФ список территорий, которые они будут комплексно и устойчиво развивать в соответствии с новым законом. От Кызыла в адрес Минстроя Тувы, а от республиканского ведомства – в Минстрой России по столице Тувы были предоставлены девять участков для комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ).
Теперь городу необходимо рассмотреть проекты данных территорий, размежевать их границы и внести эти территории с особым статусом в Правила землепользования и застройки.
2 февраля в 14 часов на Градостроительном совете Кызыла будут рассмотрены первые проекты, один из них касается комплексного освоения микрорайона «Спутник».
Как сообщают СМИ, эксперты ожидают, что вовлечение в оборот новых земель позволит ежегодно вводить в стране дополнительно по 5 млн кв.метров жилья.
Напомним, что Федеральный закон №373 Принят Госдумой РФ 24 июня 2016 года, через пять дней одобрен Совфедом, а уже с 1 января 2017 года вступит в силу и станет обязательным к исполнению. Формально закон закрепляет поправки в Градостроительный кодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории (ППТ). По факту же речь идет о введении совершенно нового градостроительного института комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ, как его называют архитекторы).
Что такое комплексность, все уже знают– кварталы массовой жилой застройки эконом-класса, обеспеченные всеми видами инфраструктуры. Понятие устойчивости сформулировано в первых статьях закона– если вкратце, то это комплекс мероприятий, связанный с жизнедеятельностью в этих локациях, благополучием жителей и снятием негативных воздействий окружающей среды. Эффект от таких площадок будет очевиден не здесь и сейчас, а для следующих поколений. Устойчивое развитие предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца, но самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях.
Как говорят разработчики закона, договоры комплексного устойчивого развития в будущем окажутся принципиально новым видом договора, отличным от ранее предусмотренных в Градкодексе РФ проектов развития застроенной территории (проектов реновации) и договоров о комплексном освоении территории (КОТ). Хотя основная цель поправок остается, по существу, той же– вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными или используются собственниками неэффективно.
Две инициативы
Одной из главных новелл закона о КУРТах станет перераспределение ролей в деле инициирования и сопровождения разработки ППТ (проекта планировки территории). Законом вводится два новых вида комплексного развития территории. Так, проект комплексного развития может быть инициирован по желанию правообладателей земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.
Кроме того, инициировать ППТ могут инвесторы, заключившие договоры о развитии застроенной территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, собственники инженерных сетей, подлежащих реконструкции, а также энергетики, газовики и нефтяники. При этом в границах таких территорий принадлежащие государству или муниципалитету участки инвестор, подавший заявление на КУРТ, может получить в обход торгов, но жилье построить на них он по закону не сможет– пятна в аренду предоставят под сети, детские сады и дороги. Отметим, что заключать договор о КУРТ инвестор будет все-таки на общих основаниях– через конкурс.
Кроме того, территория может быть отдана под комплексное устойчивое развитие и по инициативе органа местного самоуправления, и вот здесь подводных камней намного больше. Согласно закону, поводов для выделения территории под КУРТ у муниципальных образований четыре: если как минимум 50% выделенной территории занимают аварийные постройки (за исключением многоквартирных домов) или объекты самовольного строительства, если снос и реконструкция объектов на половине площадки включены в адресные программы и выделены бюджетные деньги. Четвертый повод– если виды разрешенного использования и параметры расположенных на территории объектов не соответствуют тем, что установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Согласно закону, инвестор на такой территории обязан построить или реконструировать объекты, а муниципалитет– обеспечить строительство сетей, подводящих дорог и улично-дорожной сети, детсадов и школ. Впрочем, прописаны в законе и инвестиционные обременения– всю инфраструктуру легально могут переложить на застройщиков, которые по окончании строительства обязаны передать объекты в собственность муниципалов. Никаких рассрочек, аренд и прочих ухищрений. Также застройщикам поставят жесткие рамки по срокам строительства: в ППТ нужно будет расписать график возведения всех без исключения очередей и нести ответственность за его соблюдения.
Министерство ждет миллионы «квадратов»
От регионов федеральный центр ждет кропотливой работы по взаимоувязке местных законов с обновленным Градкодексом. Так, до 1 июля 2017 года власти субъектов должны привести в соответствие с 373ФЗ правила землепользования и застройки и территориальные схемы.
Кроме того, по поручению российского правительства, до конца 2016 года все субъекты РФ должны были подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, которые в дальнейшем подлежат комплексному развитию, то есть провести масштабную инвентаризацию, выявить неэффективно используемые земли и подать их в заявку Минстрою. Как добавили в министерстве, сейчас АИЖК готовит предложения по вовлечению в оборот в ближайшие три года более 240 земельных участков площадью более 15 тысяч га.
На этих участках можно будет возвести более 100 млн кв.метров жилья. С этого года Агентство выплачивает около 20 млрд рублей на поддержку таких проектов. «Регионы защищают свои проекты на конкурсной основе, обозначенная сумма дает возможность поддержать 20-30 проектов КУРТ, что может дать дополнительные 5 млн кв. м. жилья в год»,- рассказали в ведомстве.
Напомним, что на расширенном заседании Градостроительного совета Кызыла, прошедшего с участием Главы Республики Тыва Шолбана Кара-оола, премьер обратился к властям города с требованием планировать застройку города, разрабатывать комплексные проекты, проектировать развитие коммунальной инфраструктуры города, обеспечивающее градостроительные планы столицы.