Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Тувы рассмотрела спор о выселении из квартиры, купленной на вторичном рынке с помощью популярного онлайн-сервиса для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости и безопасного проведения сделок с жильем. Несмотря на проведенную правовую экспертизу, покупательница не смогла вселиться, поскольку в жилье продолжила проживать семья, которая жила там ещё с 1990-х годов. Суд отказал в иске, указав, что срок исковой давности по нему уже истек у предыдущего собственника.
В мае 2024 года жительница Кызыла купила однокомнатную квартиру в доме по улице Кочетова за 3,4 млн рублей. Из них 3,06 млн – кредит. Сделку сопровождал сервис для поиска, покупки, продажи, аренды недвижимости, который провел правовую экспертизу объекта. Однако сразу после регистрации права выяснилось: в квартире живут шесть человек – семья, которая занимает жилье с 1992 года и добровольно освобождать его не собирается.
Ранее прежний собственник уже пытался выселить этих жильцов. Вступившим в законную силу решением Кызылского городского суда от 2 марта 2022 года ему было отказано. Суд установил, что первоначальные собственники, приватизировавшие квартиру, знали о проживании семьи ещё с 1992 года, но долгие годы не предъявляли требований об освобождении. Трехлетний срок исковой давности истек, и это стало основанием для отказа.
Новая собственница считала, что срок давности для неё начался заново после покупки. Суд с этим не согласился, разъяснив, что требование о выселении лиц, фактически занимающих квартиру, – это истребование имущества из чужого незаконного владения. К нему применяется общий срок исковой давности – три года. Смена собственника не влияет на начало течения срока: он исчисляется с момента, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении. Эта позиция закреплена в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» и последовательно применяется судами.
Поскольку прежний собственник уже исчерпал возможность истребовать жилье из-за пропуска срока, то и новый владелец не может обойти это ограничение.
В результате суд отказал как в удовлетворении иска, как и в требовании покупательницы о взыскании судебной неустойки.
"Даже дорогая правовая экспертиза и гарантии от крупных сервисов не защищают от главного риска вторичного рынка – фактического проживания третьих лиц, которых нельзя выселить из-за истечения сроков. Перед покупкой важно не только проверять документы, но и лично выяснять, кто реально живет в квартире", - разъяснили в суде.
При этом покупательнице был выдан сертификат, который дает право требовать возмещения убытков, связанных с невозможностью вселения в квартиру.